Memorial descritivo de apartamento: a bula que falta

TL;DR

• A bula é um documento de venda que começa pelo que pode dar errado, em ordem fixa, em linguagem de leigo, com endereço público de consulta. O memorial descritivo de um apartamento faz o contrário: descreve material e cala sobre desempenho.
• Em 2027 a edificação pública federal nova só sai com nível A de eficiência energética, e a partir de 2030 a residencial e a comercial em municípios acima de 100 mil habitantes precisam de nível C para obter o Habite-se (Resolução CGIEE nº 4, de 26/09/2025, noticiada pelo Jornal do Comércio em 02/10/2025). Na União Europeia o anúncio de venda já tem de mostrar a classe de A a G.
• A etiqueta vem de qualquer forma. A janela de vantagem é o intervalo entre hoje e a obrigação, e ela pertence a quem publicar desempenho antes de ser obrigado.

A indústria que vende começando pelo pior

Nenhum setor regulado entrega ao consumidor tanta informação desfavorável quanto a indústria farmacêutica. A bula abre dizendo para que serve e, em poucas linhas, chega a quem não pode tomar, ao que acontece em combinação com outra coisa e à lista de males possíveis. É o documento de um produto que sai de uma prateleira de farmácia por dezenas de reais.

No Brasil, quem define conteúdo e formato da bula é a Anvisa, pela RDC nº 47, de 2009, segundo a página de bulas e rótulos da agência, atualizada em 28 de outubro de 2026. A mesma página mantém o Bulário Eletrônico, de consulta gratuita. Qualquer pessoa, sem cadastro, lê a bula de qualquer medicamento registrado no país.

Na Europa a exigência chega à forma de ler. O EudraLex, compêndio de regras farmacêuticas da União Europeia, lista uma diretriz dedicada à legibilidade do rótulo e da bula, revisão 1, de 12 de janeiro de 2009, com expectativas sobre corpo de letra, contraste e teste do texto junto ao público a que ele se destina. Estar correta não basta. Precisa ser compreendida.

O que interessa a quem lança empreendimento é que nada disso faz a indústria vender menos. Funciona porque o formato é igual para todo mundo. Quando o pior aparece no mesmo lugar em todos os produtos, ele deixa de soar como confissão e passa a soar como domínio do assunto. A omissão é que fica estranha.

O memorial descritivo descreve o material e some com a medida

O memorial descritivo acompanha a venda na planta e, na maioria dos lançamentos, cumpre exatamente o que promete. Um exemplo público serve pelo conjunto: o memorial do Belvedere Beach Garden, publicado no site do empreendimento, diz que serve para "estabelecer as diretrizes técnicas de construção e descrever os materiais". É uma definição honesta, e o problema está dentro dela.

Material não é desempenho. Saber que a janela é de alumínio com vidro duplo não diz quantos decibéis do trânsito sobram no quarto às onze da noite. Saber a espessura da laje não responde se o passo do vizinho de cima será audível.

O curioso é que a régua existe. A ABNT NBR 15575, norma de desempenho de edificações habitacionais, está em vigor desde julho de 2013 e classifica acústica, térmica e durabilidade em três níveis, mínimo (M), intermediário (I) e superior (S). A versão vigente é a de 2025, segundo o InterLab da ProAcústica. O prédio é projetado e aprovado contra uma escala de três degraus, e o documento que o comprador recebe antes de assinar quase nunca diz em qual degrau ele ficou.

O que chega depois é o manual do proprietário, previsto na ABNT NBR 14037 e de entrega obrigatória pela construtora, como lembrou o Migalhas em 4 de agosto de 2025. Ele chega com as chaves, anos depois da decisão, e costuma chegar grande: uma empresa que presta esse serviço descreve o padrão de mercado como um PDF de 200 a 400 páginas. Informação completa fora de hora é uma forma elegante de não informar.

A etiqueta já tem data

Essa assimetria tem prazo de validade. O Comitê Gestor de Indicadores e Níveis de Eficiência Energética aprovou a Resolução CGIEE nº 4, de 26 de setembro de 2025, que fixa índices mínimos de eficiência energética para edificações residenciais, comerciais, de serviços e públicas. Pela reportagem do Jornal do Comércio de 2 de outubro de 2025, o calendário vai de 2027 a 2040: prédio público federal novo só será erguido com nível A na etiqueta já em 2027, e a exigência para comerciais e residenciais em municípios com mais de 100 mil habitantes entra em vigor a partir de 2030, com nível C no mínimo. A classificação é a ENCE, de A a E, e quem não tiver o nível exigido não obtém o Habite-se. A economia projetada é de 17 milhões de megawatts-hora até 2040, equivalentes a R$ 2,7 bilhões.

Quem quiser ver o fim do filme olhe para a Europa. A diretiva de desempenho energético de edificações, publicada no Diário Oficial da União Europeia em 8 de maio de 2024, mantém o certificado com classes de A, reservada ao edifício de emissão zero, até G, do pior estoque nacional. E a página da Comissão Europeia sobre esses certificados é explícita: a peça de venda ou de locação tem de indicar o indicador e a classe do imóvel. Não é o memorial que carrega o dado. É o anúncio.

É o mesmo movimento de certificação sustentável para edifícios e de risco climático imobiliário: adjetivo trocado por nota, e a nota vem de fora, de quem não negocia o texto com o marketing.

A tese que incomoda

A incorporadora que esperar 2030 vai declarar desempenho junto com todos os concorrentes, por obrigação, e não vai poder cobrar nada por isso. A vantagem de marca existe só no intervalo em que publicar ainda é escolha. Depois, publicar é higiene.

A objeção previsível do comercial é que número publicado é munição para o concorrente e para o advogado do cliente. A resposta está na farmácia: nenhuma marca de analgésico perdeu mercado por listar efeito adverso, porque todas listam. O risco é de quem publica sozinho um número ruim. E assumir o compromisso de publicar desempenho obriga a decidir o nível antes de vender, o que é decisão de produto, tomada no projeto, quando ainda custa pouco.

A segunda objeção é que o comprador não lê. Também não lê bula inteira. O valor do documento padronizado está na consulta pontual e na comparabilidade: a pessoa procura a linha que lhe importa, acha no mesmo lugar em dois produtos e compara. É isso que o memorial atual impede, porque cada um tem a sua ordem, o seu vocabulário e a sua escolha do que omitir.

O que se copia da bula, e o que não se copia

Da bula atravessam quatro coisas. Ordem fixa, igual em todos os produtos da casa, para que duas torres da mesma incorporadora sejam comparáveis. Número com método ao lado, porque desempenho sem a norma e o ensaio que o mediram é adjetivo disfarçado. Declaração do que piora com o tempo e do que exige manutenção para continuar valendo, o equivalente ao prazo de validade. E endereço público e estável, uma página por empreendimento, aberta sem cadastro, como o bulário.

Não atravessa o resto. Nem a letra de três pontos, nem a exaustividade defensiva escrita pelo jurídico para cobrir o fabricante, nem o tom clínico. O memorial já erra por excesso de blindagem, e copiar a parte defensiva da bula pioraria o documento. O alvo é uma página que o comprador leia em três minutos e o corretor use sem decorar.

Na prática: uma página, cinco linhas de desempenho com o nível declarado e a norma ao lado, uma linha sobre manutenção, um endereço fixo. Quem produz material de lançamento sabe que isso é mais fácil do que a maioria das peças do kit de vendas. O que falta não é capacidade de produção. É a decisão de ser o primeiro da praça a dizer o número.

Perguntas frequentes

O que é o memorial descritivo de um apartamento?

É o documento técnico que acompanha a venda na planta e descreve as diretrizes de construção e os materiais, de estrutura e esquadrias a revestimentos e equipamentos. Integra o conjunto registrado da incorporação e serve para conferir, na entrega, se o prometido foi cumprido.

O que o memorial descritivo normalmente não diz?

Desempenho. A ABNT NBR 15575, em vigor desde julho de 2013, classifica acústica, térmica e durabilidade em nível mínimo, intermediário ou superior, e a maioria dos memoriais não declara em qual nível o empreendimento ficou. Lista-se o material, omite-se a medida.

A etiqueta de eficiência energética vai valer para apartamento?

Sim, por etapas. A Resolução CGIEE nº 4, de 26 de setembro de 2025, fixou índices mínimos para edificações residenciais, comerciais, de serviços e públicas, com calendário de 2027 a 2040. Segundo o Jornal do Comércio de 2 de outubro de 2025, o nível A vale para prédio público federal em 2027, e o nível C para comerciais e residenciais em municípios acima de 100 mil habitantes a partir de 2030, sem o qual não sai o Habite-se.