Glossário TBO
Glossário do mercado imobiliário
Os termos que circulam nas mesas de incorporação, funding, obra e marketing de lançamentos, definidos de forma direta. De VGV a patrimônio de afetação, cada verbete responde em poucas linhas o que o termo significa e por que ele importa.
A
Ágio econômico
Ágio econômico é o sobrepreço que um imóvel sustenta em relação a comparáveis pela força de atributos intangíveis: marca, assinatura de arquitetura, serviços e escassez.
Alvará de construção
Alvará de construção é a licença emitida pela prefeitura que autoriza o início da obra conforme o projeto aprovado.
Ancoragem de preço
Ancoragem de preço é a técnica de apresentar uma referência inicial que calibra a percepção de valor das demais opções.
Apartamento decorado
Apartamento decorado é a unidade modelo montada com arquitetura de interiores completa para materializar o produto que ainda não existe.
Área comum
Área comum é a parte do condomínio que pertence a todos os proprietários em fração ideal: hall, circulação, lazer, garagens coletivas, fachada e estrutura.
Área privativa
Área privativa é a metragem de uso exclusivo do proprietário, medida pelos critérios da NBR 12.721: inclui a área interna da unidade e varandas ou terraços privativos, e exclui as áreas comuns.
B
Branded residences
Branded residences são empreendimentos residenciais licenciados por uma marca reconhecida, de hotelaria, moda, gastronomia ou design, que empresta identidade, padrões de serviço e chancela de qualidade ao produto.
Breakeven de lançamento
Breakeven de lançamento é o ponto em que a receita de vendas contratada cobre os custos comprometidos do empreendimento, permitindo que a obra avance sem depender de capital adicional do incorporador.
C
Coeficiente de aproveitamento
Coeficiente de aproveitamento é o índice urbanístico que define quantos metros quadrados podem ser construídos em relação à área do terreno.
CPL (custo por lead)
CPL, custo por lead, é o valor investido em mídia dividido pelo número de contatos gerados.
CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários)
CRI, Certificado de Recebíveis Imobiliários, é o título de renda fixa lastreado em créditos imobiliários, como fluxos de aluguel ou carteiras de financiamento, emitido por securitizadoras.
CUB (Custo Unitário Básico)
CUB, Custo Unitário Básico, é o custo por metro quadrado de construção calculado mensalmente pelos Sinduscons estaduais, conforme a Lei 4.591/1964 e a NBR 12.721.
D
E
F
Fee de sucesso
Fee de sucesso é a parcela variável da remuneração de uma agência ou consultoria atrelada ao resultado do lançamento, como percentual sobre o VGV vendido ou bônus por meta de VSO.
Funding imobiliário
Funding imobiliário é o conjunto de fontes que financiam a produção de um empreendimento: recursos da poupança via SBPE, financiamento à construção no plano empresário, capital próprio, CRIs, fundos imobiliários e a própria receita de vendas na planta.
Fundo imobiliário (FII)
Fundo de investimento imobiliário, FII, é o veículo listado em bolsa que reúne recursos de investidores para aplicar em imóveis ou títulos do setor, distribuindo rendimentos mensais isentos de imposto de renda para pessoa física.
G
H
I
INCC
INCC, Índice Nacional de Custo da Construção, é o índice da FGV que mede a variação mensal dos custos de materiais, mão de obra e serviços da construção civil.
Incorporação imobiliária
Incorporação imobiliária é a atividade de conceber, viabilizar e vender um empreendimento antes ou durante a construção, regulada no Brasil pela Lei 4.591/1964.
L
Lançamento imobiliário
Lançamento imobiliário é o período em que um empreendimento é colocado à venda na planta, concentrando campanha, eventos e força de corretagem nas primeiras semanas.
Land bank
Land bank é o estoque de terrenos que uma incorporadora controla para lançamentos futuros, por compra, opção ou permuta.
LTV (Loan-to-Value)
LTV, Loan-to-Value, é a razão entre o valor financiado e o valor do imóvel.
M
Masterplan
Masterplan é o plano geral de ocupação de um empreendimento de grande porte: implantação das torres, sistema viário interno, paisagismo, usos e fases de desenvolvimento.
Memorial descritivo
Memorial descritivo é o documento registrado em cartório que especifica materiais, acabamentos, equipamentos e características técnicas do empreendimento, unidade por unidade e área por área.
Mix de tipologias
Mix de tipologias é a composição de tipos de unidade de um empreendimento: metragens, número de dormitórios e quantidade de cada tipo.
N
O
P
Patamar de obra
Patamar de obra é o percentual mínimo de execução física que destrava eventos do empreendimento, como medições de liberação do financiamento à construção ou gatilhos contratuais.
Patrimônio de afetação
Patrimônio de afetação é o regime jurídico que separa o terreno, a obra e as receitas de um empreendimento do patrimônio geral da incorporadora.
Permuta financeira
Permuta financeira é a compra de terreno paga com um percentual da receita de vendas do empreendimento, em dinheiro, conforme as unidades são vendidas.
Permuta física
Permuta física é a compra de terreno paga em unidades do futuro empreendimento, não em dinheiro.
Planta humanizada
Planta humanizada é o desenho da planta do apartamento apresentado com móveis, texturas, cores e escala humana, no lugar da planta técnica de traços.
Pré-lançamento
Pré-lançamento é a fase comercial anterior ao lançamento oficial, quando o incorporador testa preço e produto com uma base restrita de corretores e interessados, em geral antes de o registro de incorporação permitir a venda formal.
R
Registro de incorporação (RI)
Registro de incorporação, ou RI, é o arquivamento no cartório de registro de imóveis de todos os documentos que a Lei 4.591/1964 exige para vender unidades na planta: projeto aprovado, memorial descritivo, quadro de áreas da NBR 12.721, certidões do terreno e do incorporador.
Renderização (CGI)
Renderização é a produção de imagens fotorrealistas de um empreendimento a partir do modelo 3D, antes de ele existir.
S
SAC (Sistema de Amortização Constante)
SAC, Sistema de Amortização Constante, é o modelo de financiamento em que a amortização é igual em todas as parcelas e os juros incidem sobre o saldo devedor, que cai de forma linear.
SPE (Sociedade de Propósito Específico)
SPE, Sociedade de Propósito Específico, é a empresa criada exclusivamente para desenvolver um único empreendimento imobiliário.
Stand de vendas
Stand de vendas é a estrutura comercial montada no terreno ou próxima a ele para atender interessados durante o lançamento, geralmente com maquete, apartamento decorado e time de corretores.
T
Tabela Price
Tabela Price é o sistema de amortização com parcelas fixas: o valor da prestação não muda ao longo do financiamento, com os juros pesando mais no início e a amortização crescendo no fim.
Tour virtual
Tour virtual é a experiência navegável que permite percorrer um empreendimento em 3D, no navegador ou em óculos de realidade virtual, antes de a obra existir.
V
VGV (Valor Geral de Vendas)
VGV, ou Valor Geral de Vendas, é a soma do valor de venda de todas as unidades de um empreendimento imobiliário.
VSO (Venda Sobre Oferta)
VSO, Venda Sobre Oferta, é o indicador que mede o percentual do estoque vendido em um período: unidades vendidas divididas pela soma do estoque inicial com os lançamentos.