Novo funding imobiliário 2027: lance como se não viesse

• A poupança perdeu R$ 10,57 bilhões em agosto e acumula R$ 57,08 bilhões de saques líquidos em 2026, segundo o Banco Central (Folha de S.Paulo, 10/09/2026). O funding barato do crédito imobiliário continua encolhendo.
• O novo modelo de crédito, previsto para janeiro de 2027, está sem data firme: os grandes bancos pediram ao BC que ele comece só em 2028 e que o teto de 12% ao ano seja revisto (Estadão, 19/08/2026, e Valor International, 20/08/2026).
• Quem lança médio e alto padrão no primeiro semestre de 2027 deveria fechar a viabilidade e a tabela de pagamento sem contar com o modelo novo. Se ele vier no prazo, vira folga. Se não vier, a campanha não precisa ser refeita.

Três notícias de setembro, lidas juntas, dizem mais sobre o lançamento de 2027 do que qualquer projeção anual. No dia 10, o Banco Central informou que a caderneta teve saque líquido de R$ 10,57 bilhões em agosto. No mesmo dia 10 começou a greve dos empregados da Caixa, que segundo o ND Mais (20/09/2026) atrasa conferência de documentos, aprovação de crédito, assinatura de contrato e liberação de recursos. E no dia 16 o Copom cortou a Selic de 14% para 13,75%, o quinto corte seguido (G1, 16/09/2026).

O corte de juro é a notícia que vai para o criativo. As outras duas são as que decidem se o comprador consegue fechar o financiamento quando as chaves forem entregues.

A data que ninguém garante

O novo modelo de funding foi desenhado pelo CMN e pelo Banco Central em 2025, começou a valer de forma gradual em outubro daquele ano e tem implementação integral marcada para janeiro de 2027. A lógica é trocar a exigência antiga de aplicar parte fixa da poupança em habitação por um direcionamento sobre todo o saldo, com mínimo de 80% para operações do SFH, imóveis de até R$ 2,25 milhões e taxa limitada a 12% ao ano.

Em agosto, os bancos que mais financiam imóvel foram ao BC com dois pedidos. O primeiro, rever o teto de 12%, que consideram difícil de operar com a Selic acima de 13%. O segundo, empurrar o início para 2028 enquanto a revisão não sai (Estadão, 19/08/2026). O presidente da Abecip disse ao InfoMoney (18/08/2026) que o modelo precisa de recalibragem antes de janeiro. Até a data deste texto, a varredura não encontrou decisão pública do Banco Central sobre nenhum dos dois pedidos.

Para a incorporadora, o efeito prático é simples de enunciar e desconfortável de planejar: o regime de crédito em vigor na data do repasse de um lançamento feito em março de 2027 é hoje uma incógnita.

O dinheiro existe, mas não é o que vende médio e alto padrão

O volume não é o problema. A Abecip elevou em agosto a projeção de concessões para cerca de R$ 411 bilhões em 2026, alta de 25%, puxada por FGTS e Minha Casa Minha Vida (Valor Econômico, agosto de 2026). A CBIC registrou R$ 67,2 bilhões do SBPE para aquisição no primeiro semestre, 12% acima de 2025 (CBIC, 31/08/2026).

O recorte que interessa a quem vende acima do econômico é outro. Segundo o Valor Econômico de 08/09/2026, as vendas para classe média e alta caíram 3,2% no semestre, para 112,5 mil unidades, enquanto o setor como um todo cresceu 5,4%. Na mesma reportagem, Tainan Costa, do UBS BB, atribui a fraqueza à Selic, que reduz o apetite dos bancos por esse cliente.

O mapa fica assim: o crédito cresce onde há fundo público ou direcionado, e encolhe justamente na faixa em que a poupança sempre fez a diferença. O blog já mostrou em julho que o dinheiro do SBPE foi para a obra, mais do que para o comprador. Setembro acrescenta a incerteza de calendário a esse desequilíbrio.

A tese: viabilize como se 2027 não viesse

A reação comum a uma mudança regulatória anunciada é esperar por ela. Incorporadora que tem produto de R$ 900 mil a R$ 2 milhões em aprovação hoje tende a desenhar a tabela contando com crédito mais farto a partir de janeiro, porque foi isso que o governo prometeu quando lançou o modelo.

A proposta aqui é a oposta. Para lançamentos do primeiro semestre de 2027, a viabilidade deveria usar o crédito de hoje como teto do cenário, e tratar o novo modelo como possibilidade de alívio. Há três razões.

A primeira é de calendário. Um pedido formal de adiamento, feito pelos maiores financiadores do país e sem resposta pública, basta para tirar a data do campo das premissas.

A segunda é de preço. O teto de 12% só vale até R$ 2,25 milhões. Acima disso, a taxa é a de mercado, e é o mercado de capitais, precificado na curva de juros, que passa a pagar a conta à medida que a poupança sai. Uma Selic caindo de 0,25 em 0,25 ponto não muda esse quadro em seis meses. Foi o que o blog registrou em agosto, quando a queda da Selic não chegou ao piso do financiamento.

A terceira é de comportamento. As incorporadoras já estão agindo como se o banco fosse faltar. O Valor Econômico (31/08/2026) relatou alta de 50% a 70% na procura por FIDCs de incorporadoras nas gestoras. Quem estrutura fundo para financiar o próprio cliente não está apostando em janeiro.

O contra-argumento é legítimo: planejar pelo cenário apertado deixa margem na mesa se o modelo vier no prazo e o crédito melhorar. É verdade. Só que o erro inverso é mais caro. Tabela desenhada para um crédito que não chegou vira distrato na entrega, e distrato vira desconto no estoque da fase seguinte.

O que muda na campanha de lançamento

Para o diretor de marketing, a tese tem consequências que aparecem no material, e não só na planilha.

• Tabela com mais peso no pagamento direto. Entrada e parcelas de obra carregam mais do preço, e a peça de lançamento explica o fluxo em números absolutos, sem depender de taxa de banco.
• Nenhuma promessa sobre o crédito de 2027. Frase do tipo "com o novo modelo, financiar fica mais fácil" é afirmação sobre uma regra que pode mudar antes da entrega. Se a condição de financiamento aparecer, aparece com banco, data do levantamento e perfil do cliente.
• Prazo de repasse com folga. A greve da Caixa mostra que o repasse é a etapa mais frágil da venda. O cronograma comercial deveria prever semanas de reserva entre o habite-se e a meta de repasse, e o time de vendas deveria saber explicar isso ao cliente antes da assinatura.
• Qualificação de crédito antes do stand. Com o banco mais seletivo na faixa média e alta, a pré-análise feita no primeiro contato evita que o funil se encha de venda que não vai virar contrato.

Nenhum desses pontos depende do BC decidir a favor ou contra os bancos. Essa é a vantagem de planejar pelo cenário que já existe.

Perguntas frequentes

O novo modelo de crédito imobiliário começa mesmo em janeiro de 2027?

A data oficial segue sendo janeiro de 2027, mas os grandes bancos pediram ao Banco Central o adiamento para 2028 e a revisão do teto de 12% ao ano (Estadão, 19/08/2026, e Valor International, 20/08/2026). Até 21/09/2026 não havia decisão pública do BC sobre o pedido.

Quanto a poupança perdeu em 2026?

Até agosto, R$ 57,08 bilhões em saques líquidos, com R$ 10,57 bilhões só em agosto, segundo o Banco Central (Folha de S.Paulo, 10/09/2026). Em 2026, apenas maio teve mais depósitos que retiradas. Em 2025 inteiro, a saída líquida foi de R$ 85,57 bilhões (Banco Central, 09/01/2026).

O teto de 12% vale para imóvel de alto padrão?

Não para todo o alto padrão. Pelo desenho do novo modelo, o teto se aplica às operações do SFH, com imóveis de até R$ 2,25 milhões. Acima desse valor, a taxa segue as condições de mercado de cada banco, o que torna o comprador dessa faixa mais sensível à curva de juros do que à regra da poupança.