Cone Sul: Paraguai, Uruguai e Chile
Assunção, Punta del Este e Santiago; 22 mil brasileiros com residência nova, e o estoque chileno que não anda.
As 5 do blog nesta semana
- O Alto Padrão Brasileiro no Radar do Investidor Global
- Selic e financiamento imobiliário: a queda que não chegou
- Alto padrão em Florianópolis: a Ilha não é um mercado
- Escassez no lançamento imobiliário: o que sustenta preço
- Branded residences: os riscos da grife alugada
Quick takes
- 👀 PARA LER: Anthony Ling e Roberta Inglês argumentam na Folha de S.Paulo, em 19 de setembro, que estúdios não resolvem a crise habitacional, mas também não merecem ser demonizados. Ler na Folha
- 🔍 PARA DESCOBRIR: o Índice FipeZAP de Locação Residencial subiu 0,55% em agosto de 2026, nova desaceleração, e acumula 9,16% em 12 meses, num mês em que o IPCA marcou -0,32%. Ver o informe de locação
- 📈 PARA SE IMPRESSIONAR: há cerca de 740 branded residences concluídas no mundo, segundo a consultoria Savills, e o mercado brasileiro de alto padrão cresceu 26% entre 2022 e 2024, segundo levantamento da Bain & Company. Ver a reportagem
- 🎯 PARA VER: a CASACOR Bahia 2026, em Salvador, para um banho de arquitetura e interiores antes de voltar para a planilha. Ver a mostra
O comprador atravessou a fronteira. Três vizinhos, três avisos
Enquanto o mercado brasileiro discute estoque e velocidade de venda, três países vizinhos passaram a disputar o mesmo comprador de médio e alto padrão. Um cresce puxado por brasileiros, outro cobra caro e entrega previsibilidade, e o terceiro mostra em tempo real o que acontece quando se lança acima da absorção.
Paraguai: o vizinho que dobrou de tamanho puxado pelo Brasil
A Dirección Nacional de Migraciones do Paraguai concedeu 22.628 residências a brasileiros no primeiro semestre de 2026, contra 11.723 no mesmo período de 2025. Quase o dobro, em doze meses. Os dados estão em levantamento publicado em 7 de agosto de 2026, que ouviu operadores brasileiros com escritório em Assunção.
O que puxa é a conta. A taxa básica de juros paraguaia está em 5,50% ao ano, mantida por unanimidade pelo Comité de Política Monetaria do Banco Central del Paraguay em 26 de agosto, com inflação acumulada de 1,6% em julho, bem abaixo da meta de 3,5%. O imposto de renda no país é de 10%. E o metro quadrado em Assunção fica entre US$ 1.500 e US$ 2.500, segundo levantamento citado pela coluna Radar Econômico da revista Veja.
Tem lastro de demanda, e não só de investidor: o déficit habitacional paraguaio é de 1.117.212 moradias, pelo Censo 2022 do Instituto Nacional de Estadística do país.
22.628 | residências concedidas a brasileiros no 1º semestre de 2026
11.723 | no mesmo período de 2025, pela Dirección Nacional de Migraciones
10% | alíquota do imposto de renda paraguaio
Uruguai: preço alto, regra estável, e isso é o produto
O Uruguai joga outro jogo. O setor imobiliário respondeu por 11% do PIB uruguaio em 2023 e empregava mais de 27 mil pessoas em 2024, segundo o informe setorial da Uruguay XXI, a agência oficial de promoção de investimentos. O mesmo documento registra alta de 9% nos preços de compra e venda em 2024.
A taxa básica uruguaia está em 5,75% ao ano, mantida pelo Banco Central del Uruguay em 18 de agosto de 2026. É mais cara que a paraguaia, e ainda assim o país atrai comprador brasileiro, porque vende estabilidade jurídica e uma regra de residência fiscal escrita e pública.
Em Punta del Este, imóveis de luxo circulam entre US$ 2 milhões e US$ 6 milhões, e unidades de frente para o mar passam de US$ 20 milhões, segundo levantamento da Bossa Nova Sotheby's International Realty publicado em 9 de setembro de 2026. É um mercado de poucas unidades caras, em que a marca do empreendimento faz o preço.
Chile: o aviso que chegou primeiro
O Chile é a lição pela dor. A Cámara Chilena de la Construcción cortou, em agosto, a projeção de crescimento do investimento em construção para 2026 de 4,5% para 3,5%, e a de habitação de 3,4% para apenas 1%, com o setor privado projetado em -2,8%, segundo reportagem do La Tercera de 14 de agosto de 2026. Nicolás León, gerente de estudos da entidade, e Alfredo Echavarría, presidente, assinam um diagnóstico de primeiro semestre fraco.
O número que explica o resto: a Região Metropolitana de Santiago fechou 2025 com mais de 104 mil moradias em estoque, com ritmo de absorção estimado entre 20 e 40 meses.
Guarde a ordem de grandeza: o que trava um mercado é o tempo de escoamento. Quando o estoque passa de três anos de venda, o desconto vira condição de sobrevivência, e quem lançou produto sem diferença clara não tem para onde correr.
O que isso muda para quem lança no Brasil
A leitura fácil seria "o Brasil está caro, invista fora". São três avisos distintos, e apontam para o mesmo lugar.
O Paraguai mostra que o seu comprador agora compara países, não bairros: quando alguém com capital senta para decidir, Assunção entra na conversa com um custo de dinheiro que o Brasil não tem como oferecer. O Uruguai mostra que dá para cobrar caro e vender, desde que o produto tenha identidade e a regra seja clara. E o Chile mostra o custo de lançar no ritmo errado: estoque de 20 a 40 meses não se resolve com campanha.
==O produto brasileiro parou de competir só com o vizinho de esquina.== O argumento precisa aguentar uma comparação que agora atravessa fronteira.
PS: o informe da Tinsa Chile abre o estoque chileno cidade a cidade. Ler o panorama do stock.
=== TOGETHER WITH TBO BRANDING ===
Quando a comparação atravessa a fronteira, o produto tem que se explicar
Se o comprador de alto padrão compara um lançamento brasileiro com Assunção e Punta del Este, a disputa passou a ser por argumento. Ganha o produto que diz, em uma frase, o que é e por que custa o que custa.
É o que a frente de Branding da TBO entrega: nome, marca, posicionamento e o território que o lançamento ocupa, construídos antes da campanha e do stand.
O produto que se explica sozinho começa pela marca.
Nome, posicionamento e território de marca construídos antes da campanha, para o lançamento aguentar a comparação que o comprador faz hoje.
As redes de luxo chegaram ao Brasil e pararam de repetir o próprio modelo
O Brasil entrou na rota das grandes redes internacionais de hotelaria de luxo, e o critério delas mudou. Os dados vêm da reportagem de Maria da Paz Trefaut no Valor Econômico, em 18 de setembro de 2026.
O país recebeu 9,2 milhões de turistas estrangeiros em 2025, recorde histórico, e mais de 5,2 milhões no primeiro semestre de 2026, acima da meta do Plano Nacional de Turismo.
As marcas já se moveram. A francesa Accor inaugura o Sofitel Rio de Janeiro Ipanema em dezembro. A canadense Four Seasons faz o retrofit do antigo Hotel Marina, no Leblon, com abertura estimada para 2029. O Tropical Manaus deve ser reinaugurado no início do ano que vem, sob gestão da americana Marriott. E a marca Anantara, do grupo Minor, chega ao Ceará e ao litoral norte da Bahia.
Camila Barretto, CEO da Brazilian Luxury Travel Association, resume: as marcas não querem fazer um "copia e cola" de propriedade internacional, e sim respeitar a identidade do lugar, pelo uso de materiais, saberes e gastronomia locais.
É a virada que fecha o raciocínio desta edição. Durante décadas o luxo internacional se vendeu como padrão universal, o mesmo lobby em qualquer capital. Agora compra identidade local. O lançamento que ainda se apresenta como conceito importado usa exatamente o argumento que o setor de referência descartou. E o comprador de alto padrão se hospeda nesses hotéis. Ele percebe.
O próximo passo: o Sofitel Rio de Janeiro Ipanema abre em dezembro de 2026.
=== TOGETHER WITH TBO ===
Antes de comparar com o vizinho, a conta do terreno precisa fechar
O estoque chileno não nasceu de campanha ruim. Nasceu de projeto lançado acima do que a cidade conseguia absorver. A Calculadora de Viabilidade da TBO existe para responder uma pergunta só, e respondê-la antes: esse terreno fecha a conta?
É gratuito, e o link chega no seu e-mail.
O terreno fecha a conta do seu lançamento?
A conta da viabilidade antes de assinar, quando o comprador já está comparando o seu produto com o de outro país.
Giro por outros highlights
- O Índice FipeZAP de venda subiu 0,53% em agosto, mas quatro capitais caíram, e a maior queda foi a de Curitiba: -0,25% no mês e +0,06% no ano.
- Distratos chegaram a 20,9% das vendas no médio e alto padrão até julho de 2026, contra 12,4% no país e 11,1% no Minha Casa Minha Vida, segundo o Safra Credit Research.
- VGV lançado no país caiu 23,6% no segundo trimestre, para R$ 62,4 bilhões, e o preço médio da unidade vendida recuou de R$ 751,9 mil para R$ 581,9 mil, segundo a CBIC em parceria com a Brain.
- BB, Caixa e as cooperativas Ailos, Sicoob, Sicredi e Unicred assinaram acordo para tokenizar o crédito imobiliário, com testes previstos para março de 2027, segundo a Abecip em 8 de setembro de 2026.
- O estoque de médio e alto padrão em São Paulo chegou a 12,9 meses de vendas em junho de 2026, ante 8,2 meses um ano antes, segundo o Safra Credit Research.
Gráfico do dia
O gráfico mede o preço do dinheiro que financia o mercado imobiliário, a variável que decide se o comprador assina ou espera.
No mesmo 16 de setembro de 2026, dois bancos centrais decidiram. O Copom cortou a Selic em 0,25 ponto, para 13,75% ao ano, no quinto corte consecutivo e por unanimidade. Do outro lado da cordilheira, o Banco Central de Chile manteve a taxa em 4,50%, também por unanimidade, avisando que a incerteza está maior que o habitual.
A distância é a notícia: mesmo depois de cinco cortes seguidos, a taxa brasileira é mais que o dobro da uruguaia e mais que o triplo da chilena. Um comprador com capital e passaporte faz essa conta em trinta segundos.
Para quem lança no Brasil, a saída é parar de vender rentabilidade comparada, porque nessa comparação o vizinho ganha, e voltar a vender produto: o que só existe naquele endereço, naquela planta, com aquela marca.
9,25 p.p. | a distância entre a taxa brasileira e a chilena
8,00 p.p. | a distância entre a taxa brasileira e a uruguaia
4 | bancos centrais que decidiram entre 18 de agosto e 16 de setembro de 2026
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