Faixa 4 do Minha Casa Minha Vida: o teto que vira preço

• O imóvel de R$ 500 mil a R$ 2 milhões caiu para 18,9% dos lançamentos e 24,1% das vendas nas capitais, quarto ano seguido de queda (Brain, via InfoMoney, 13/09/2026). O Minha Casa, Minha Vida já responde por mais da metade dos lançamentos e das vendas de novos no país (Correio Braziliense, 07/09/2026).
• A proposta das construtoras que o Ministério das Cidades analisa desde junho leva a Faixa 4 a renda de R$ 21 mil e imóvel de R$ 1,2 milhão, com juros de 8,66% a 10% ao ano (Portas, 17/07/2026). Até 13/09 não havia decisão.
• Se passar, o teto vira a etiqueta de preço do médio padrão. Quem lança entre R$ 600 mil e R$ 1,2 milhão deveria desenhar o produto agora para os dois cenários, e a marca é o que separa um do outro.

Duas notícias de setembro contam a mesma história por lados opostos. No dia 13, o levantamento da Brain Inteligência Imobiliária publicado pelo InfoMoney mostrou que o imóvel de classe média, na faixa de R$ 500 mil a R$ 2 milhões, virou um em cada cinco lançamentos nas capitais. No dia 10, o Conselho Curador do FGTS subiu de R$ 12,5 bilhões para R$ 13 bilhões o orçamento de descontos do programa habitacional, com R$ 7,6 bilhões já usados até o início de agosto (Poder360, 10/09/2026).

O dinheiro público continua empurrando o mercado para baixo, e o meio continua encolhendo. A pergunta que interessa a quem tem terreno comprado para médio padrão é o que acontece se o governo decidir puxar o programa para cima.

Onde a Faixa 4 está hoje

A Faixa 4 atende famílias com renda de até R$ 13 mil por mês, financia imóveis de até R$ 600 mil e cobra juros nominais de 10% ao ano, com prazo de até 35 anos, segundo a página do programa na Caixa. O teto era R$ 500 mil até abril, quando as regras aprovadas pelo Conselho do FGTS em março entraram em vigor (G1, 22/04/2026). Quando publicamos a análise sobre a Faixa 4 e o apagão do médio padrão, em julho, o número de referência ainda era o antigo. A tese daquele texto segue de pé: crédito mais barato não resolve sozinho um produto que perdeu o encaixe.

O programa cobra de 4,5% a 8,16% ao ano nas faixas com subsídio, contra 12% a 14% no restante do mercado (Correio Braziliense, 07/09/2026). Essa distância explica a migração. A mesma matéria lista Trisul, Eztec, Lavvi, Melnick, Moura Dubeux e Tecnisa entre as incorporadoras de médio e alto padrão que abriram linha para o programa. Em São Paulo, o MCMV já responde por dois terços dos negócios.

O que está na mesa do Ministério das Cidades

Desde o fim de junho, a Secretaria Nacional de Habitação analisa um pedido das construtoras (Portas, 17/07/2026):

• Faixa 4 com renda familiar de até R$ 21 mil e imóvel de até R$ 1,2 milhão.
• Juros da Faixa 4 de 10% para uma escala de 8,66% a 10% ao ano, conforme a renda.
• Juros da Faixa 3 de 8,16% para 6,66% a 7,66% ao ano.
• Recursos do fundo social do pré-sal para a Faixa 4 e do FGTS para as demais.

O obstáculo citado na mesma reportagem é a rentabilidade do FGTS: a Faixa 3 ajuda a média do fundo, e juro menor acelera o comprometimento da liquidez. Em 13/09, o InfoMoney registrou a proposta ainda sem definição.

Há um terceiro movimento correndo em paralelo. Bradesco, Itaú e Santander estudam financiar o topo da Faixa 3 e a Faixa 4, que somaram mais de 230 mil moradias financiadas em um ano, com inadimplência média do crédito imobiliário em 1% (Portas, 21/08/2026). Os três bancos não comentaram. Se entrarem, a Faixa 4 deixa de depender do balcão da Caixa e ganha força comercial de banco de varejo.

A tese: o teto vira o preço

Todo teto de programa habitacional acaba virando a etiqueta do produto que fica logo abaixo dele. Aconteceu com os R$ 350 mil, com os R$ 500 mil e com os R$ 600 mil: a incorporadora que pode enquadrar desenha o apartamento para caber, e o preço de tabela encosta no limite. Com o teto em R$ 1,2 milhão, o mesmo vai acontecer numa faixa de preço que, fora do eixo Rio-São Paulo, já compra planta de alto padrão.

Isso muda a concorrência de quem lança entre R$ 600 mil e R$ 1,2 milhão sem enquadrar. O vizinho que enquadra vai anunciar parcela, e o comprador vai comparar parcela. Uma conta nossa, com os juros publicados pelo Portas, mostra o tamanho da diferença. Financiar R$ 960 mil em 420 meses, na tabela Price, dá parcela perto de R$ 8,25 mil a 10% ao ano, cerca de R$ 7,3 mil a 8,66% e perto de R$ 9,75 mil a 12%. Entre o piso proposto para a Faixa 4 e o juro de mercado, são quase R$ 2,5 mil por mês.

A mesma conta mostra o limite da proposta. Uma parcela de R$ 8,25 mil consome 39% de uma renda de R$ 21 mil. O comprador que o teto novo diz atender só chega ao imóvel de R$ 1,2 milhão com entrada alta ou com renda que o programa não cobre. Na prática, a Faixa 4 ampliada deve se concentrar bem abaixo do teto, e o empreendimento de R$ 1,1 milhão vai disputar um cliente que não existe em volume.

Daí a leitura que contraria o otimismo do setor: a ampliação favorece quem já opera produto de R$ 600 mil a R$ 850 mil com custo apertado, e pressiona quem está acima disso. Esse segundo grupo passa a competir contra uma parcela subsidiada que ele não oferece.

O que fazer antes da decisão

Esperar o Diário Oficial é a opção mais cara, porque projeto aprovado não muda de tipologia em trinta dias. Três frentes cabem no calendário de quem lança em 2027:

1. Estudo de produto nos dois cenários. Para cada terreno, uma versão que enquadra com o teto novo e uma que não enquadra. A diferença de área, de acabamento e de área comum entre as duas mostra se vale disputar o programa ou fugir dele.
2. Tabela de preço pensada em parcela. Se o concorrente vai anunciar parcela, o produto fora do programa precisa de uma resposta pronta: fluxo de pagamento na obra, condição de entrada ou prazo. O texto sobre a queda da Selic que não chegou ao financiamento mostra por que a taxa de mercado não vai ajudar a tempo.
3. Marca que justifica o que o programa não financia. Localização, arquitetura, planta e serviço são os argumentos de quem cobra acima da parcela subsidiada. Eles precisam estar no nome, no posicionamento e no material de venda antes do lançamento, e não aparecer como discurso de defesa depois que o vizinho abriu stand.

A incorporadora que migrou para o MCMV nos últimos dois anos trocou margem por velocidade. A que ficar no médio padrão com o teto em R$ 1,2 milhão vai precisar de um motivo claro para o comprador pagar mais por mês. Esse motivo se constrói no produto e na marca, e leva mais tempo que a tramitação de uma portaria.

Perguntas frequentes

Qual é o teto da Faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida hoje?

Imóvel de até R$ 600 mil, para famílias com renda de até R$ 13 mil por mês, com juros nominais de 10% ao ano e prazo de até 35 anos, segundo a Caixa. As regras valem desde 22/04/2026 (G1).

A Faixa 4 vai subir para R$ 1,2 milhão?

Existe uma proposta das construtoras em análise no Ministério das Cidades desde junho, com renda de até R$ 21 mil e juros de 8,66% a 10% ao ano (Portas, 17/07/2026). Até 13/09/2026 não havia decisão (InfoMoney).

O que muda para a incorporadora de médio padrão?

Se a ampliação passar, o produto de R$ 600 mil a R$ 1,2 milhão que não enquadrar vai concorrer contra parcela subsidiada. O caminho é estudar o produto nos dois cenários e deixar claro, na marca, o que justifica pagar mais.