52% querem comprar + Super Quarta + Senior Living

As 5 do blog nesta semana

1. Escassez no lançamento imobiliário: o que sustenta preço
2. Estoque de imóveis em São Paulo: o que muda em setembro
3. Mercado imobiliário de São Paulo: são dois mercados
4. Selic e financiamento imobiliário: a queda que não chegou
5. Decorado virtual vale a pena? Depende da distância

Metade dos brasileiros quer comprar um imóvel, e o luxo de São Paulo vendeu metade do que vendia um ano atrás. Os dois números são da mesma consultoria e medem o mesmo trimestre.

Mas em agosto, em Moema, perto do Parque Ibirapuera, a Construtora Adolpho Lindenberg pôs à venda um residencial neoclássico de 39 apartamentos, com preços a partir de R$ 14 milhões. E vendeu uma parte dele em um único fim de semana.

Quantos dos 39 apartamentos saíram naquele fim de semana, segundo o Estadão/Broadcast?

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Para hoje... metade do Brasil quer comprar imóvel e o luxo de São Paulo vende metade; Copom e Fed decidem juros na mesma quarta-feira; a moradia com serviço para quem passou dos 60 anos; e mais.

Tempo de leitura: 11 minutos e 33 segundos

Quick takes

• 👀 PARA LER: como o Minha Casa, Minha Vida está criando uma nova geração de incorporadoras. No último trimestre, só 12,7% dos apartamentos lançados em São Paulo foram para a classe média, contra 32,8% em 2021, segundo a Brain, o pior momento do médio padrão em 20 anos. A reportagem é do Estadão.
• 🔍 PARA DESCOBRIR: no primeiro semestre de 2026, 70% dos 160 mil financiamentos do SBPE para pessoa física foram para imóveis usados, segundo a Abecip, e as vendas de usados em São Paulo cresceram 31% até maio, segundo o Creci-SP. Os dois dados estão no Portas.
• 📈 PARA SE IMPRESSIONAR: a Brookfield tem 3 mil apartamentos de aluguel (multifamily) no Brasil, quer chegar a 4 mil até dezembro e tem mais 2 mil em negociação ou desenvolvimento. Um deles é o Cena Carioca, retrofit do Edifício Glória, na Cinelândia, que abrigou o Cinema Glória desde 1925 e virou 119 unidades por assinatura, segundo reportagem do Valor Econômico.
• 🎯 PARA VER: a seleção de feiras de design de setembro, da Paris Design Week ao Lake Como Design Festival, que chega à oitava edição com o tema Confine, em villas e edifícios históricos. Está na Hotelier News.

52% querem comprar imóvel, o luxo de SP vendeu metade: é fila

A intenção de comprar um imóvel nos próximos meses chegou a 52% dos brasileiros no segundo trimestre de 2026, o maior nível desde o início da série, em 2019, segundo a pesquisa da Brain Inteligência Estratégica divulgada pela Abrainc. Um ano antes, eram 49%. Entre as famílias que ganham acima de R$ 20 mil por mês, a intenção chegou a 58%.

No mesmo trimestre, o alto padrão e o luxo da cidade de São Paulo, imóveis acima de R$ 2 milhões, venderam 1.082 unidades, contra 2.226 um ano antes: queda de 51,1%, segundo o Panorama do Mercado Imobiliário de Luxo, também da Brain, publicado pela Forbes Brasil em 10 de setembro. Os lançamentos do segmento caíram 60,8%, enquanto o mercado vertical da cidade como um todo lançou 16,8% mais unidades. No semestre, a queda das vendas no segmento foi de 39%, segundo dados da Brain publicados pelo Estadão/Broadcast em 13 de setembro.

Quem quer comprar ainda não foi ao estande

A pesquisa de intenção mostra onde a conta não fecha. Dos brasileiros que querem comprar, 38% ainda não começaram a procurar. A busca online chegou a 4,3 milhões de famílias, 500 mil a mais em um trimestre. Já as famílias que visitam imóveis pessoalmente caíram para 1,7 milhão, 800 mil a menos que em setembro de 2025. E 68% de quem tem intenção pretende comprar em até dois anos.

Parece euforia. É fila: o desejo está no recorde, a visita caiu, e a assinatura ficou para depois.

O que segura a fila

André Mazini, analista do Citi, aponta o motivo mais simples: com juro alto, em muitos casos é mais interessante deixar o dinheiro aplicado do que comprar na planta. "Dizem que o principal concorrente do incorporador é o juro alto, que desestimula o saque das aplicações", afirma. Para ele, lançou-se muito, surgiu uma superoferta de luxo, e o discurso de apartamento único deixa de se sustentar quando há tanta oferta.

Fábio Tadeu Araújo, presidente da Brain, faz uma leitura mais dura para o topo da pirâmide: "As vendas estão menores agora não porque esse público não tem dinheiro para comprar, mas porque o desejo de compra começou a refluir." Enquanto isso, o preço do metro quadrado subiu nas duas faixas do segmento, na maior variação desde pelo menos o terceiro trimestre de 2024.

Nove estandes em poucas quadras

Nos Jardins há pelo menos nove estandes e canteiros abertos. Na Rua Guarará, a Benx constrói o Autor Jardins, com plantas de 188 a 489 m², a partir de R$ 5,8 milhões. Na Alameda Lorena, a Yuny lançou um residencial de 300 a 713 m², de R$ 10 milhões a R$ 30 milhões. No quarteirão vizinho, a Even tem o Esther Ibirapuera, de 251 a 334 m², entre R$ 9,5 milhões e R$ 13 milhões.

Luciano Amaral, presidente da Benx, descreve quem sai da fila e chega ao estande: "Hoje o comprador pesquisa mais. Vai em três ou quatro bons projetos porque tem muitas ofertas e acesso à informação. É muito raro entrar no estande e comprar." Na Even, o caminho entre visita, negociação e assinatura leva em torno de 90 dias, segundo o presidente, Márcio Moraes.

O que vendeu mesmo assim

A JHSF constrói o Reserva Cidade Jardim, na Marginal Pinheiros, com quatro torres e 146 apartamentos na faixa dos R$ 30 milhões. Mais da metade já foi vendida, segundo o presidente, Augusto Martins. A Lindenberg, a da enquete lá em cima, também vendeu depressa em Moema. Nos dois casos, o comprador não precisou acreditar num discurso de raridade: tinha diante de si uma arquitetura reconhecível e um endereço que dispensa explicação.

R$ 21.273 | m² de R$ 2 mi a R$ 5 mi em SP, alta de 20,8% em um ano
R$ 40.628 | m² acima de R$ 5 mi em SP, alta de 11,8% em um ano
18 meses | de vendas no estoque de alto padrão e luxo, segundo a Brain

A resposta das incorporadoras tem sido lançar menos. A Benx manteve os lançamentos programados, mas adiou compras de terreno. "Acredito que este ano e o próximo ano serão assim, com menos lançamentos", diz Amaral, que espera melhora a partir de 2028, com juro mais próximo de 10%. Até lá, a fila anda devagar, e anda para o projeto que se prova na comparação.

PS: os planos das incorporadoras para os super-ricos estão na reportagem do Seu Dinheiro.

=== TOGETHER WITH TBO TWIN ===

O comprador que visitou quatro projetos quer comparar no stand

Quando chega ao seu estande depois de passar pelos concorrentes, o comprador traz perguntas precisas: qual unidade recebe sol à tarde, quais tipologias ainda estão disponíveis na faixa de preço dele, em que andar fica cada uma.

O TBO Twin responde na tela. O espelho de vendas filtra as unidades por valor, tipologia, andar e status, e o time comercial atualiza em tempo real. A incidência solar mostra a luz do sol por hora e estação em cada unidade, e o corte navegável mostra o prédio andar a andar. É um único software, em real-time 3D, que roda sem internet no stand.

Super Quarta: Copom e Fed decidem juros no mesmo dia

Na quarta-feira, 16 de setembro, o Copom e o Fed anunciam suas decisões sobre juros com poucas horas de diferença, a chamada Super Quarta, segundo o Estadão E-Investidor. O Copom se reúne nos dias 15 e 16.

No fechamento de 8 de setembro, as Opções de Copom da B3 davam cerca de 95% de probabilidade para um corte de 0,25 ponto e 3,5% para manutenção. Confirmado o corte, a Selic cai de 14% para 13,75% ao ano. Na reunião de agosto, o Copom já tinha começado o ciclo, de 14,25% para 14%, segundo a Forbes Brasil.

A inflação ajuda a aposta. O IPCA de agosto teve deflação de 0,32%, a maior desde agosto de 2022, e acumula 4,22% em 12 meses, dentro do intervalo da meta, que vai de 1,5% a 4,5%, segundo o IBGE.

Quanto custa financiar hoje

A Caixa tem a menor taxa entre os grandes bancos, a partir de 10,26% ao ano + TR. O Itaú cobra a partir de 11,99% + TR. Para quem tem saldo no FGTS, a linha pró-cotista da Caixa sai a partir de 9,01% + TR, segundo levantamento da MySide publicado pela Exame em 9 de setembro.

The big picture. Um corte de 0,25 ponto não muda a conta de quem compra um apartamento de R$ 10 milhões na semana que vem. Muda o sinal para a fila da matéria principal: cada corte encurta a vantagem de deixar o dinheiro aplicado, que é o que hoje segura a assinatura.

Ainda sobre a Caixa: os cinco maiores bancos tinham R$ 11 bilhões em ativos mantidos para venda em 30 de junho, dos quais cerca de R$ 10 bilhões estimados em imóveis retomados, 27.004 imóveis. A Caixa responde por 24.572 deles, segundo o Mapa Resale, publicado pelo Valor.

Senior Living: o comprador dos Jardins daqui a dez anos

Nos Estados Unidos, a ocupação média do Senior Housing nos 31 principais mercados monitorados pelo NIC MAP chegou perto de 90% no segundo trimestre de 2026, o 20º trimestre seguido de alta. Em 15 desses 31 mercados, a ocupação já alcançava ou passava de 90%. No mesmo período, o estoque cresceu só 0,4% em um ano, e havia menos de 16 mil unidades em construção.

É a moradia com serviço, convivência e assistência para quem passou dos 60 anos e quer continuar independente. A Welltower, REIT fundado em 1970, tem mais de 200 mil quartos e valor de mercado de cerca de US$ 160 bilhões. As mensalidades começam em cerca de US$ 2,5 mil, e os projetos de alto padrão em grandes centros passam de US$ 15 mil.

No Brasil, a população com 60 anos ou mais era cerca de 11% do total em 2025 e poderá chegar a 28% nas próximas décadas, segundo dados reunidos pela CBRE a partir do IBGE. Os números estão num artigo de opinião na Exame, de 9 de setembro, cujo autor compara o estágio brasileiro ao dos Estados Unidos entre os anos 1980 e 1990.

Na prática, para quem lança alto padrão: parte do público que hoje visita os estandes de 300 m² pode, com o tempo, procurar um apartamento menor e com serviço. Planta sem degrau, circulação larga e serviço dentro do condomínio podem entrar no produto agora, antes de a categoria ganhar nome por aqui.

O próximo passo: o autor espera a entrada de capital institucional no Senior Living brasileiro, o mesmo caminho que consolidou o multifamily e os galpões logísticos.

Giro por outros highlights

• Itapema tem o metro quadrado mais caro que Balneário Camboriú: R$ 15.403/m² contra R$ 15.343/m² em agosto, segundo o Índice FipeZAP.
• Apartamentos de um dormitório lideram a valorização em 12 meses, com 7,33%, e têm o maior preço médio entre as tipologias, R$ 12.184/m², segundo o FipeZAP de agosto.
• O aluguel residencial subiu 0,29% em agosto e 5,09% em 12 meses no IVAR, da FGV, com queda de 0,14% em Porto Alegre no mês, segundo o Portas.
• Em Santa Catarina, as viagens feitas sozinho cresceram 35,9% e imóveis alugados já são 40,2% das hospedagens no litoral, segundo pesquisa da Fecomércio-SC citada pelo BRA1.

Gráfico do dia

19,6 meses | de 86 a 130 m²
20 meses | de 131 a 180 m²
21 meses | acima de 180 m²

O gráfico mostra quantos meses o mercado levaria para vender o estoque de apartamentos da cidade de São Paulo, por metragem, com dados do Secovi-SP citados na mesma reportagem do Estadão/Broadcast.

O que chama atenção é a escada: quanto maior o apartamento, mais tempo parado. Os três segmentos estão bem acima da média deles, que gira em torno de 12 a 13 meses. A Brain mede por faixa de preço e o Secovi-SP por metragem, e as duas leituras apontam para o mesmo lado.

Para quem lança acima de 180 m², a velocidade de venda entra no estudo de viabilidade como premissa a conferir, e não como dado garantido.

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A resposta da enquete: a Construtora Adolpho Lindenberg vendeu 21 dos 39 apartamentos do residencial de Moema em um único fim de semana de agosto. "Está acima do esperado", disse Adolpho Lindenberg Filho ao Estadão/Broadcast.

Até a próxima edição.